小區(qū)物業(yè)社區(qū)活動方案
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#296701小區(qū)物業(yè)社區(qū)活動方案1
第一部分
項目物業(yè)管理的定位及總思路
一、本項目物業(yè)管理的定位
(一)、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求
1、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的基本要求
本項目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用，故此要求物業(yè)管理具備以下功能：
1)、維護和維修。即對物業(yè)維護和維修，對日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護;
2)、組織和協(xié)調(diào)。對日常相關(guān)物管及社區(qū)活動進行組織和協(xié)調(diào)，對業(yè)主之間及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進行組織和協(xié)調(diào);
3)、經(jīng)營和管理。對物業(yè)的使用、出租、出售進行經(jīng)營，對客戶檔案和物業(yè)檔案進行管理;展開相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動;
4)、服務(wù)。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。
2、本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的特殊要求
除了對物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項目還對物業(yè)管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業(yè)的銷售和經(jīng)營的要求，主要有：
1)、在銷售期中為銷售工作提供相關(guān)的配合性服務(wù);
2)、在項目銷售期中配合開展物業(yè)招商、招租工作;
3)、在項目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書;
4)、在項目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問題;
5)、在銷售期中向客戶展示項目物管水平，配合提升項目品質(zhì)。
(二)、本項目物業(yè)管理的定位
1、本項目物業(yè)管理的檔次
本項目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經(jīng)營業(yè)態(tài)和未來可能的使用者可以看出，其對物業(yè)管理的要求產(chǎn)高，在服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量各方面均要求較高，故此本項目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級酒店的服務(wù)水平。
2、本項目物業(yè)管理形式
根據(jù)本項目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求，本項目物業(yè)管理的主要形式實質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營管理，即以經(jīng)營管理為核心，以經(jīng)營帶動服務(wù)，以服務(wù)促進經(jīng)營。
3、本項目物業(yè)管理的定位
按照以上要求本項目物業(yè)管理定位應(yīng)該是：復(fù)合式高檔物業(yè)管理。
二、本項目物業(yè)管理的總思路
本項目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運作，有機銜接。借用品牌提升檔次，以服務(wù)促進經(jīng)營，經(jīng)營帶動服務(wù)。整個物業(yè)服務(wù)體系的核心在于：以品牌奠定基礎(chǔ)，促進銷售，帶動服務(wù)，高水平服務(wù)和高效益經(jīng)營互動，最終強化品牌，獲得利潤。
第二部分
本項目物業(yè)管理體系的建立
一、本項目物業(yè)管理的模式構(gòu)想
按照物業(yè)管理的總思路，結(jié)合本項目實際銷售和物業(yè)管理運作的要求，提出本項目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業(yè)化運作，全程式服務(wù)。以品牌促進銷售、招商，以招商推動經(jīng)營，以經(jīng)營支撐服務(wù)，以服務(wù)增進經(jīng)營。
二、本項目物業(yè)管理組織構(gòu)架
本項目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大，但所涉及的球節(jié)較多，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復(fù)雜，除了物業(yè)服務(wù)管理外，還有較強的經(jīng)營管理工作，因此本項目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。
1、基本組織機構(gòu)建立的模式
本項目根據(jù)以上實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式。
2、本項目的基本組織機構(gòu)圖
總 經(jīng) 理
品牌物業(yè)顧問
3、項目物業(yè)服務(wù)各部門工作職責(zé)及人員結(jié)構(gòu)
1)、品牌物業(yè)顧問
該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營管理公司委派資深顧問擔(dān)任。主要職責(zé)為定期分析客戶群所提供的服務(wù)及經(jīng)營狀況報告，不定期地抽查各部門的工作，并根據(jù)最終結(jié)果向總經(jīng)理提并工作評價書及建議書。
品牌物業(yè)顧問也直接接受總經(jīng)營及客戶部經(jīng)理的咨詢。
該部門一般需1~2名資深顧問。
2)、工程部
該部門主要是執(zhí)行本項目物業(yè)及設(shè)施的維護、保養(yǎng)和維修的任務(wù)，直接接受物管
部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)主管1人，水電、土建、機電三個專業(yè)的工人每個2種1~2人。
3)、綠化保潔部
該部門主要是負責(zé)本項目公用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔，直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門一般需4~5人，綠化人員1人。
4)、保安部
該部門主要對本項目日常經(jīng)營秩序及生活秩序的維護，負責(zé)項目業(yè)主及使用者的生命及財產(chǎn)安全，并對周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進行及時清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)保安隊長1人，保安人員3人。
5)、酒店部
該部門主要負責(zé)對本項目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營及日常鐘點式經(jīng)營。
該部門設(shè)置主管1名，工作人員5~6人，主要在前臺。
6)、商業(yè)部
該部門主要負責(zé)對本項目在交房后對商鋪進行招商及出租，及對商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導(dǎo)，
該部門設(shè)置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。
7)、多經(jīng)部
該部門主要負責(zé)本項目在交房后對一些有償服務(wù)項目的實施，如家政、裝修等直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)置人員2名。
8)、財務(wù)部
該部門主要負責(zé)本項目物業(yè)管理運行日常財務(wù)工作，同時負責(zé)經(jīng)營部的財務(wù)手續(xù)辦理。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。
該部門設(shè)置會計1名，出納1名。
三、本項目物業(yè)管理運作條件
1、在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理場所;
2、明確本項目定位以制定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議;
3、一定數(shù)量的啟動資金;
4、明確后期物業(yè)管理制作方案。
第三部分
物業(yè)管理介入時機和介入方式
一、本項目物業(yè)管理介入時機
物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計、管理以專業(yè)經(jīng)驗融入到項目的設(shè)計中去，這樣可以彌補物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，進一步滿足業(yè)主的需求，使難點提前得到妥善的解決，還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理作好準備。為了提高該項目的質(zhì)量，打造良好的樓盤品牌，建議物業(yè)管理在項目開發(fā)前期及銷售期就介入，讓消費者真切感受到我們作為開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。
二、本項目物業(yè)管理介入方式
物業(yè)管理在項目開發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種：
1、在現(xiàn)場銷售中，銷售人員對客戶的接待服務(wù);
2、保安服務(wù);
3、提供專門關(guān)于物業(yè)的咨詢臺。
第四部分
常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)
一、常規(guī)服務(wù)
客戶交納物業(yè)管理費后，所享受的服務(wù)包括：
1、清潔衛(wèi)生;
2、安全保衛(wèi);
3、房屋維修;
4、房屋管理;
5、電梯升降;
6、報刊發(fā)放，文件傳遞;
二、特約性服務(wù)
為了提升本項目物業(yè)管理品質(zhì)，物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務(wù)，如：
1、餐飲服務(wù);
2、商務(wù)辦公;
3、家政;
4、裝修;
5、醫(yī)療服務(wù);
第五部分
本項目物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容
一、本項目酒店公寓的經(jīng)營服務(wù)
本項目酒店公寓的經(jīng)營服務(wù)包括：
1、車庫出租：75個，按60%出租，200元/車·月收取停車費用;
2、產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級酒店標準間100元/天的價格執(zhí)行，每年出租率按總數(shù)的40%計算，與客戶按6:4分紅，客戶占60%，出租率超過40%的部分由物管全部收入。
二、本項目商鋪的經(jīng)營服務(wù)
商鋪的經(jīng)營服務(wù)主要內(nèi)容是對商鋪進行出租代理，一層租金為67元/㎡，二層租金為34元/㎡，物業(yè)管理公司按租金總額的1%收取代理傭金。
第六部分
本項目物業(yè)管理運行成本收益估算
一、物業(yè)管理運行成本
項目名稱金額(元)備注
物業(yè)公司人員年工資總支出344800人員共30名，其中高級管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名
物業(yè)公司人員年獎金總支出103440年工資總支出的30%
物業(yè)管理及福利總支出45000總?cè)藬?shù)乘以1500元
服務(wù)運行成本96480總戶數(shù)402戶，以20元/戶·月支出
合計589720
二、收益計算
項目名稱金額(元)備注
物業(yè)管理費287568總戶數(shù)402戶，按1.2元/㎡·月收取
車位出租費126000總車位75個，按60%出租，按200元/月·車標準收費 一層商鋪出租費19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/㎡收取租金 二層商鋪出租費8522二層商鋪面積按60%出租，按34元/㎡收取租金
酒店595680酒店按每年出租率40%，每天標間費為100元計算
合計1037158
三、利潤計算
利潤=收入計算-物業(yè)管理運行成本 =1037158-589720=447438(元)
組員：
#296783小區(qū)物業(yè)社區(qū)活動方案2
根據(jù)豪洋家園小區(qū)特點，結(jié)合集團經(jīng)營發(fā)展理念，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。在方案實施的過程中，真誠的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)。使豪洋家園小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光小區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)和諧多贏的生活目標。
一、物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化
員工隊伍：打造敬業(yè)、勤奮、嚴謹、嚴實的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊伍。
工作作風(fēng)：積極、精細、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。 服務(wù)原則：服務(wù)第
一、業(yè)主至上。
服務(wù)理念：用心用力用真情，做實做精做到位，在日常工作中實踐中不斷戰(zhàn)勝自我，超越自我，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，社會效益一流。
管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高;也許不會令您最滿意，我們一定做得最用心。
管理模式：運用三個手段，建設(shè)三大品質(zhì)工程，實現(xiàn)三項要求。 三個手段：專業(yè)化人才，規(guī)范化管理，精細化服務(wù)。
三個品質(zhì)：人才品質(zhì)，管理品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì)。
三項要求：工作無差錯，管理無死角，服務(wù)無挑剔。
發(fā)展目標：文化引領(lǐng)，內(nèi)強素質(zhì)，外塑品牌。
二、物業(yè)總體服務(wù)標準
(一)建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主報修、求助、建議、問詢、投訴、質(zhì)疑等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
(二)設(shè)立業(yè)主信息建議箱，收集業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見，對合理意見及時整改。
(三)建立落實維修制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。
(四)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。
(五)常規(guī)性服務(wù)
1、房屋管理及維修養(yǎng)護：棟號、樓層、房號等標志明顯;物業(yè)外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。
2、共用設(shè)備設(shè)施管理：保證設(shè)備與環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患;公用配套設(shè)施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統(tǒng)設(shè)備齊全，完好無損，可隨時啟用;積極組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災(zāi)安全隱患。
3、秩序維護及車輛管理：安保人員文明執(zhí)勤，語言規(guī)范，能正確處理突發(fā)事件;出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場地整潔。
4、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量;環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，垃圾日產(chǎn)日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高清潔衛(wèi)生意識。
5、綠化管理：綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。
三、物業(yè)資源，人員配置
1、物業(yè)管理服務(wù)收費標準：
(1)物業(yè)管理服務(wù)費：生活0.6元/㎡/月。
(2)水費：2.00元/噸。
(3)電費：0.6元/度
(4)地下車庫固定車位管理費70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時停車10元/天，超出規(guī)定時間加收1元/小時。
(5)小區(qū)門前廣場及學(xué)校鐘粹門廣場禁止停車，違者按5元/小時處罰。
(6)小區(qū)內(nèi)嚴禁車輛通行，特殊事情經(jīng)允許后可駕車進入小區(qū)，進入小區(qū)后請停車入臨時車位，滯停時間不得超過兩小時，違者按10元/小時處罰。
豪洋學(xué)校園區(qū)后勤管理部
二〇一二年二月十一日
#296782小區(qū)物業(yè)社區(qū)活動方案3
3.4 廣場物業(yè)管理方式、工作計劃及物質(zhì)裝備
3.4.1物業(yè)管理方式
指揮機構(gòu) 執(zhí)行機構(gòu)
(主任) (各部門主管、專業(yè)人員)
監(jiān)督機構(gòu)
(主任和公司物業(yè)部)
反饋渠道
3.4.2 廣場工作計劃
前期介入計劃
序號 項目 工作內(nèi)容 計劃時間
1 簽訂物業(yè)管 中標后十天 理服務(wù)合同 簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同
2 參與規(guī)劃、 A、收集整理各類圖紙資料，熟悉 中標后進駐
設(shè)計與建設(shè) 廣場情況。 到物業(yè)交付 B、加強與發(fā)展商、施工單位等部門聯(lián)。 系，參加工程例會，了解工程進度。
C、就物業(yè)管理方面，對廣場當(dāng)時
階段提出專業(yè)建議。
D、參與現(xiàn)場施工管理及各類設(shè)備的選
型與調(diào)試。
3 在建物業(yè)前 A、全面介入在建物業(yè)的施工。 中標后至物 期介入工作 B、向項目部提出合理化建議。 業(yè)交接前 C、參與隱蔽工程驗收、機電設(shè)備調(diào)試。 D、分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。
4 組建機構(gòu) A、人員招聘。 物業(yè)交付使 B、人員培訓(xùn)考核。 用前三個月 C、人員上崗及試運行。
5 辦公后勤 A、管理用房及辦公用品配置。 物業(yè)交付使 B、安排員工用房。 用前二個月 C、物資配備。
6 制定與完善 A、 嚴格按照ISO9000質(zhì)量管理體系標 物業(yè)交付使
各項章制度 準，制定符合廣場管理處的各 用前3個月 項操作規(guī)范
B、結(jié)合廣場實際情況，對各項
操作規(guī)范進行調(diào)整完善。
前期介入工作計劃
序號 項目 工作內(nèi)容 計劃時間
7 物業(yè)驗收與 A、依據(jù)接管驗收標準，逐項嚴格進 物業(yè)交付使
接管 行審查。 用前一個月
B、對不合格項目備案，并督促責(zé)任
部門整改。
C、進行復(fù)驗。
D、符合接管標準后辦理書面移交手
續(xù)。
E、制作廣場的“備忘錄”。
A、 配合開發(fā)商進行有關(guān)問卷調(diào)查 物業(yè)銷售全及回饋意見收集 過程B、 協(xié)助進行宣傳推廣8 銷售配合
入伙階段工作計劃
序號 項目 工作內(nèi)容 計劃時間
1 入伙實施 A、與環(huán)衛(wèi)、房管局、公安、物價局、 物業(yè)交付使
電信、銀行等有關(guān)部門取得聯(lián)系， 用前后三個 開展有關(guān)工作。 月 B、各項入伙資料文本的準備。 C、明確入伙流程及各崗位職責(zé)。
D、與開發(fā)商共同策劃舉行入伙儀式，
入伙現(xiàn)場的準備。
E、入伙手續(xù)辦理。
2 初次業(yè)主意見 A、以問卷調(diào)查、電話、拜訪等形式了 物業(yè)及交付
調(diào)查 解業(yè)主各類信息，加強與業(yè)主交 使用三個月
流。 內(nèi)
B、針對業(yè)主合理意見，進行糾正措施。
C、回訪與回饋意見收集。
2 二次裝修管理 A、裝修方案審批，宣傳裝修規(guī)定。 物業(yè)交付使 B、裝修手續(xù)辦理及裝修服務(wù)。 用起 C、裝修施工工程監(jiān)控。
D、裝修工程驗收
4 檔案建立與 A、收集業(yè)主資料歸檔。 物業(yè)交付使
管理 B、各類圖紙資料的裝訂歸檔。 用起
C、建檔與運用。
5 配合銷售 A、以出色的物業(yè)管理協(xié)助推動銷售， 物業(yè)交付使
及時將顧客信息反饋給銷售部。 用起
B、協(xié)助銷售部、工程部做好售后服務(wù)
工作。
管理期內(nèi)工作計劃
管理期 主要規(guī)劃項目 備注
第一年 A、全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量保證體系，修訂和完善 自物業(yè)公司
符合廣場特點的各項管理規(guī)章制度及操作 進駐之日全
規(guī)范。 面交付一年
B、開展宣傳教育活動，加強精神文明建設(shè),普及物 內(nèi)
業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)。
C、全面導(dǎo)入CI識別系統(tǒng)。
D、建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實現(xiàn)辦公紙自動化。
E、員工系統(tǒng)培訓(xùn)開展。
F、開展多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，有償、無償服務(wù)。
G、按照年度社區(qū)活動計劃，開展適合廣場特點
的社區(qū)活動。
H、根據(jù)實際情況進行業(yè)主委員會成立的準備工作。 I、管理水平達到市優(yōu)標準，
J、開展多渠道與業(yè)主溝通，了解需求，調(diào)整工作，
盡最大力量滿足業(yè)主需求。
第二年 A、根據(jù)首年開支預(yù)算，合理調(diào)整財政收支，開展 全面交付使 各項增收節(jié)支工作。 用二年內(nèi)
B、開展各項便民服務(wù)活動。
C、爭創(chuàng)“市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，并獲得稱號。 D、管理水平達到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范居
住區(qū)”的標準，并在達到評比資格的情況下，申
報。
E、裝修計劃制定。
G、個性化服務(wù)的提供和推廣。
3.4.3廣場物質(zhì)裝備
u 物業(yè)管理辦公、商業(yè)用房配置
廣場按總建筑面積 133001平方米算，應(yīng)配置399平方米
u 行政辦公用品
序號 名稱 單位 數(shù)量 1 電腦 臺 4 2 打印機 臺 1 3 傳真機 臺 1 4 復(fù)印機 臺 1 5 辦公家具 批 1 6 檔案柜 只 8 7 飲水機 臺 4 8 計算機 臺 8 9 資料文件夾 批 1 10 掛鐘 個 4
辦公用房，532平方米商業(yè)用房。 11 更衣箱 個 24 12 辦公易耗品 批 1
u 保安設(shè)備
序號 名稱 單位 數(shù)量 1 對講機及電池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 應(yīng)急燈 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 個 24
u 清潔設(shè)備
序號 名稱 單位 數(shù)量 1 吸水機 臺 1 2 高壓水槍 臺 1 3 2.4M雙節(jié)伸縮桿 支 12 4 4M伸縮桿 支 8 5 1M鋁合金梯 把 4 6 2M鋁合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清潔用品 批 1
u 工程維修設(shè)備工具
序號 名稱 單位 數(shù)量 1 萬用表 只 3 2 鉗流表 只 3 3 下水道疏通機 臺 1 4 電焊機 臺 1 5 小臺鉆 臺 1 6 工具箱 個 4 7 1.5M鋁合金梯 把 2 8 2.5M鋁合金梯 把 1 9 應(yīng)急燈 只 4 10 常用零星工具 若干 11 預(yù)備零配件 若干 12 沖擊鉆 臺 1 13 手電鉆 臺 1
? 3.5 廣場物業(yè)管理處機構(gòu)設(shè)置、人員配備、培訓(xùn)及管理 3.5.1機構(gòu)設(shè)置與職能分布
行政辦公室： 負責(zé)檔案文件資料的處理及后勤、人事等事務(wù)的處理。
物業(yè)事務(wù)部：負責(zé)物業(yè)公共部位的環(huán)境清潔、綠化維護、衛(wèi)生消殺、環(huán)保監(jiān)測、和居民委托的清潔服務(wù)項目等。負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護和安全防范、道路的暢通、車輛的停放管理、以及消防安全管理等。
工 程 部： 負責(zé)物業(yè)接管驗收、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護、更新及住戶委托的維修服務(wù)項目等工作。
客戶服務(wù)部：負責(zé)辦理住戶入住手續(xù)、日常接待、住戶信息收集與反饋及社區(qū)文化活動的策劃、組織、實施、特約服務(wù)等。
財 務(wù) 部： 負責(zé)管理處各項費用的收繳和內(nèi)部帳務(wù)管理。 3.5.2廣場人員配備
堅持重綜合素質(zhì)，講學(xué)歷、技能;堅持專業(yè)技能的人員配備原則;堅持“先培訓(xùn)，后上崗”，管理人員100%持證上崗的原則，組建一支專業(yè)、精干、高效、團結(jié)、有序的隊伍。 人員配備表 序 號 職 務(wù) 數(shù) 量 1 管理處主任 1 2 管理處主任助理 事務(wù)部主管兼 3 物業(yè)事務(wù)部主管 1 4 客戶服務(wù)部主管 1 5 行政事務(wù)主管 客戶服務(wù)部主管兼 6 財務(wù)部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全護隊領(lǐng)班 3 9 保潔領(lǐng)班 3 10 出納 1 11 接待兼檔案管理員 1 12 文員 1 13 安全護隊員 24 14 保潔人員 12
15 工程人員 7
3..5.3 人員培訓(xùn)
培訓(xùn)的意義：
l 對員工進行不同階段的培訓(xùn)，是圓滿完成委托管理目標的保證。
培訓(xùn)的目標：
l 培訓(xùn)目標是在意識、知識、技能三方面加強和提高，改進員工的行為和表現(xiàn)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。
通過系統(tǒng)的培訓(xùn)，加強員工對管理服務(wù)的認識，改進工作態(tài)度，做到“服務(wù)第一，質(zhì)量取勝”。要求每個員工都做到“團結(jié)、奉獻、盡責(zé)、高效”。
培訓(xùn)的方式：
l 廣場管理處員工培訓(xùn)分三步進行，管理處將根據(jù)不同時期，不同情況，制定有針對性地培訓(xùn)計劃。 第一步：崗前培訓(xùn)
物業(yè)入伙前，管理處組織擬派員工并安排培訓(xùn)課程，以便在最短的時間內(nèi)熟悉廣場，同時樹立正確的服務(wù)意識。。 第二步：在職培訓(xùn)
完成崗前培訓(xùn)課程后，安排各級員工進入物業(yè)內(nèi)進行實地訓(xùn)練，并配合物業(yè)入伙，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)主及時提供高水準的服務(wù)。 第三步：提高培訓(xùn)
在物業(yè)入伙后每三個月安排更新培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)和服務(wù)技能，以適應(yīng)物業(yè)行業(yè)發(fā)展。 培訓(xùn)課程：
l 管理處專業(yè)培訓(xùn)：確保管理處正常及有效的運作。 (1) 基本物業(yè)管理概況 (2) 管理處的具體運作
l 客戶服務(wù)培訓(xùn)：掌握與客戶溝通的技巧、水平，達到星級酒店服務(wù)標準。 (1) 客戶服務(wù)準則 (2) 電話用語、禮貌培訓(xùn) (3) 客戶接待禮儀 (4) 客戶投訴 (5) 客戶管理
l 工程培訓(xùn)：根據(jù)廣場實際情況、安排具有針對性的培訓(xùn)，確保設(shè)備運行正常。 (1) 物業(yè)接管驗收 (2) 二次裝修程序控制 (3) 設(shè)備保養(yǎng)和維修
l 保安培訓(xùn)：針對寫字樓、商場、酒店式公寓等高層樓宇 的特性，加強物業(yè)保安服務(wù)意識。 (1) 保安準則及工作綱要 (2) 保安儀表、行為及紀律
(3) 處理投訴及對客戶的禮貌和態(tài)度
(4) 保安消防裝備使用
(5) 保安消防智能化系統(tǒng)的使用及維護 (6) 緊急情況的處理辦法 (7) 火災(zāi)事故的處理辦法
(8) 車輛、人員出入控制 (9) 事故紀錄 (10) 法律、法規(guī) (11) 隊列操練
l 清潔綠化培訓(xùn)：掌握清潔綠化標準和檢查方法 (1) 清潔流程和標準 (2) 清潔、綠化器材和物料 (3) 檢查標準 (4) 綠化管理
3.5.4 廣場管理處人員管理
人員管理的原則：
l 廣場管理處以政府有關(guān)法律法規(guī)、公司各項規(guī)章制度、ISO9000質(zhì)量體系、企業(yè)CI手冊作為員工行為規(guī)范和考核的標準。
l 全體員工均采用聘請合同制，做到管理人員能上能下，員工能進能出，競爭上崗、優(yōu)勝劣汰。
錄用、培訓(xùn)和淘汰：
l 按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)標準，嚴把招聘關(guān)。人事部門和用人部門共同對應(yīng)聘人員的知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗進行考核、選拔。做到人盡其才。
l 凡聘用人員都要進行上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者留用。留用者根據(jù)崗位的特點和要求實行3-6個月的試用，試用期滿后由人事部和用人部門再次考核，提出錄用意見，經(jīng)總經(jīng)理批準后，正式簽勞務(wù)合同。 l 根據(jù)培訓(xùn)計劃，實施全員全階段培訓(xùn)戰(zhàn)略，不斷學(xué)習(xí)新觀念、新方法、新技術(shù)。培訓(xùn)考核成績優(yōu)秀者，升職加薪。
l 人員的聘用要求、招聘程序(略)。 l 員工調(diào)動、辭職和解聘(略)。
l 公司已制定了一系列量化管理和考核制度，根據(jù)考評，實行末位淘汰制，并激勵員工，多勞多得。
考核方法：
l 廣場管理處實施管理處主任目標責(zé)任制，簽訂目標責(zé)任書，落實責(zé)任者的權(quán)限與職責(zé)。責(zé)任者有圓滿完成責(zé)任書規(guī)定任務(wù)的責(zé)任，也有所轄人員工資獎金的決定權(quán)和人員調(diào)整權(quán)。責(zé)任者每月總結(jié)上月工作完成情況，制定本月工作計劃。上級按ISO9000質(zhì)量體系對下級責(zé)任者進行考核、評審。
l 廣場管理處實施全員量化考核制，由考核者對下屬員工按量化考核標準每月考核一次，以此決定下屬員工的工資、獎金。
l 對部門工作的目標責(zé)任考核和對員工業(yè)績的量化考核，均納入ISO9000質(zhì)量體系范疇，嚴格按照相關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書運作，要求有檢查、記錄并存檔。
l 考核、獎懲和工資調(diào)整(略) 考勤制度(略) 員工考核標準(略)
員工形象：
l 廣場管理處導(dǎo)入形象設(shè)計，在貫徹過程中進一步培養(yǎng)、提升員工的服務(wù)意識，調(diào)動員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。
l 廣場管理處以員工手冊、職業(yè)道德規(guī)范和日常用語規(guī)范指導(dǎo)員工的服務(wù)工作，員工通過訓(xùn)練有素的言行舉止，共同塑造管理處和X業(yè)的公眾形象。工作人員一律穿著指定制服上崗，職位和工種標志明確，易于辨認。
員工手冊(略)
#296700小區(qū)物業(yè)社區(qū)活動方案4
目錄
一、執(zhí)行總結(jié) ..................
二、經(jīng)營管理 ..................
三、領(lǐng)導(dǎo)方式 ..................
四、公司文化 ..................
五、融資與資金運營計劃 ...................
六、財務(wù)分析與預(yù)測 ....................
七、關(guān)鍵的風(fēng)險和問題 ................
八、團隊各隊員簡介(附錄一) ..............
簡介
(一) .................簡介
(二) .................簡介
(三) .................簡介
(四) .................簡介
(五) .................一、執(zhí)行總結(jié)
1、團隊面貌
一群有潛力的學(xué)生，懷著相同的夢想走在了一起。于是我們的團隊誕生了。我們團隊在工作上實行分工協(xié)作制，制度上實現(xiàn)民主制。我們的成員是各個方面的人才。團隊管理者協(xié)調(diào)分工，做到物盡其能，人盡其才。創(chuàng)業(yè)初期，我們團隊缺乏實際創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗。在諸多方面會遇到較多困難，但在日后的工作中，隨著困難不斷被克服，這些困難將會變成我們寶貴的經(jīng)驗。能讓我們團隊的成員更快成長為精英。
2、產(chǎn)業(yè)背景決定的優(yōu)勢
目前社會的高速發(fā)展，要求我們在校學(xué)生畢業(yè)之后能盡早的適應(yīng)社會和融入社會。那如何能夠?qū)崿F(xiàn)就業(yè)呢?這就需要學(xué)生們充分利用在校的時間，培養(yǎng)自己的綜合素質(zhì)，磨練自己、打造自己。尋找自己發(fā)展的空間，創(chuàng)造自己美好的前景。
隨著學(xué)院新校區(qū)硬件設(shè)施的逐步完善，特別是在實訓(xùn)樓常規(guī)運行中，我們發(fā)現(xiàn)學(xué)生完全可以把實訓(xùn)樓的衛(wèi)生清潔作為創(chuàng)業(yè)的試金石，作為學(xué)生體驗勞動和創(chuàng)業(yè)快樂的機會。
考慮到學(xué)校在物業(yè)管理方面的需求，我們特在資環(huán)系成立學(xué)生物業(yè)管理公司，并合理組織和安排一些具有吃苦精神和創(chuàng)業(yè)熱情的學(xué)生參與實訓(xùn)樓衛(wèi)生清潔工作或負責(zé)某一具體的工作。
3、策劃思路“高標準、高要求、高效率”
高標準——福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院江南校區(qū)實訓(xùn)樓是目前在校學(xué)生主要的上課場所，日常的衛(wèi)生保潔是非常重要的。學(xué)校每天面臨著衛(wèi)
生清潔是否到位和即時的問題，因此，實訓(xùn)樓教室的衛(wèi)生一定要具有高標準水平。
高要求——學(xué)生創(chuàng)業(yè)的目的是體驗創(chuàng)業(yè)的過程。如何組織同學(xué)參與到公司的正常運作、如何滿足學(xué)校對實訓(xùn)樓的高標準衛(wèi)生要求等一些列問題。這就要求公司的運行一定要有很高的要求，必須制定高要求的規(guī)章制度，以適應(yīng)和滿足公司生存和發(fā)展的需要。
高效率——學(xué)生在校是以求學(xué)為主。在社會需要創(chuàng)業(yè)人才、學(xué)校提倡自我創(chuàng)業(yè)的大環(huán)境下，如何在課余時間完成固定或臨時分配的工作任務(wù)?這就需要公司工作人員在高要求的公司管理模式下高效率的完成任務(wù)。
二、經(jīng)營管理
1、團隊內(nèi)部管理
為加強團隊的規(guī)范化管理，完善各項工作制度，促進團隊發(fā)展壯大，提高經(jīng)濟效益，根據(jù)學(xué)院相關(guān)規(guī)定及團隊制度，制訂團隊管理制度大綱。
一、團隊全體隊員必須遵守團隊章程，遵守團隊的各項規(guī)章制度和決定。
二、團隊倡導(dǎo)樹立“一盤棋”思想，禁止任何部門、個人做有損團隊利益、形象、聲譽或破壞團隊發(fā)展的事情。
三、團隊通過發(fā)揮全體隊員的積極性、創(chuàng)造性和提高全體隊員的技術(shù)、管理、經(jīng)營水平，不斷完善團隊的經(jīng)營、管理體系，實行多種
形式的責(zé)任制，不斷壯大團隊實力和提高經(jīng)濟效益。
四、團隊鼓勵積極參與團隊的決策和管理，鼓勵隊員發(fā)揮才智，提出合理化建議。
五、團隊實行“崗薪制”的分配制度，為成員提供收入和福利保證，并隨著經(jīng)濟效益的提高逐步提高隊員各方面待遇;團隊為成員提供平等的競爭環(huán)境和晉升機會;團隊推行崗位責(zé)任制，實行考勤、考核制度，評先樹優(yōu)，對做出貢獻者予以表彰、獎勵。
六、團隊提倡求真務(wù)實的工作作風(fēng)，提高工作效率;提倡厲行節(jié)約，反對鋪張浪費;倡導(dǎo)隊員團結(jié)互助，同舟共濟，發(fā)揚集體合作和集體創(chuàng)造精神，增強團體的凝聚力和向心力。
七、隊員必須維護團隊紀律，對任何違反團隊章程和各項規(guī)章制度的行為，都要予以追究。
2、隊員守則
一、遵紀守法，忠于職守，愛崗敬業(yè)。
二、服從領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)心下屬，團結(jié)互助。
三、愛護公物，勤儉節(jié)約，杜絕浪費。
四、不斷學(xué)習(xí)，提高水平，精通業(yè)務(wù)。
五、積極進取，勇于開拓，求實創(chuàng)新。
三、團隊建設(shè)
我們采用民主制的領(lǐng)導(dǎo)方式。我們團隊將采用"目標管理、團隊競爭、集體決策、三級審核"的制度來保證質(zhì)量。注重人才(實力+潛力+毅力)。吸引優(yōu)秀人才加盟，不斷完善和創(chuàng)新，使我們有信心對業(yè)主(學(xué)
校)承諾：少量的付出，即可獲得高附加值的回報!
我們深知，團隊的發(fā)展取決于團隊的建設(shè)。為了建設(shè)一個優(yōu)良的團隊，我們在管理中有計劃、有目的地組織我們自己，并不斷地進行訓(xùn)練、總結(jié)、提高的活動。
我們也注重核心團員的培養(yǎng)。因為團隊的核心成員能使團隊的目標變成行動計劃，團隊的業(yè)績得以快速增長。團隊核心層成員具備領(lǐng)導(dǎo)者的基本素質(zhì)和能力，不僅知道團隊發(fā)展的規(guī)劃，還參與團隊目標的制定與實施，使團隊成員既了解團隊發(fā)展的方向，又能在行動上與團隊發(fā)展方向保持一致。
我們是一個學(xué)習(xí)型組織：我們每一個人都認識學(xué)習(xí)的重要性，盡力為我們自己創(chuàng)造學(xué)習(xí)機會，表揚學(xué)習(xí)進步快的人，并通過一對一溝通、討論會、培訓(xùn)課、共同工作的方式營造學(xué)習(xí)氛圍，使我們團隊成員在學(xué)習(xí)與復(fù)制中成為精英。
我們也深知團隊精神的力量：它能使團隊的成員為了實現(xiàn)團隊的利益和目標而相互協(xié)作、盡心盡力的意愿和作風(fēng)，它包括團隊的凝聚力、合作意識及士氣。它強調(diào)的是團隊成員的緊密合作。一個沒有團隊精神的人難以成為真正的領(lǐng)導(dǎo)人，一個沒有團隊精神的隊伍是經(jīng)不起考驗的隊伍，團隊精神是優(yōu)秀團隊的靈魂、成功團隊的特質(zhì)。
四、公司文化
1、使命：通過創(chuàng)立企業(yè)的品牌，增強企業(yè)的市場競爭能力，促進企業(yè)的長效發(fā)展，使企業(yè)運營中的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、社會效益
相結(jié)合的綜合效益最大化，為學(xué)校、員工創(chuàng)造實際利益。
2、愿景：讓我們體驗創(chuàng)業(yè)激情，尋找創(chuàng)業(yè)路徑。
3、理念：時時以一流標準要求自己，事事用服務(wù)觀念對待一切。
4、精神：務(wù)實進取，錐心創(chuàng)優(yōu)，在現(xiàn)代化管理進程中不斷追求完美，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流。
5、宗旨：業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中。
6、思想：業(yè)主并不總是對的，但他永遠是第一位。
7、要求：把今天的事做到最好，明天的事考慮周到。
8、特色：新、嚴、細、精
新——管理中不斷融入新理念
#296784小區(qū)物業(yè)社區(qū)活動方案5
通過對投標物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、居民結(jié)構(gòu)等方面進行分析、綜合其布局、功能上的特點，列出管理上的難點，提出相應(yīng)的管理措施。
2.擬定物業(yè)管理目標和采用的管理方式
質(zhì)量管理目標，是指管理單位在合同期內(nèi)應(yīng)取得怎樣的社會效率、經(jīng)濟效率、環(huán)境效率、其質(zhì)量考核標準以國家職能部門和當(dāng)?shù)刂鞴懿块T制定的相關(guān)法規(guī)文件為依據(jù)。
管理方式，是指管理單位對投標物業(yè)在管理運作、綜合服務(wù)等方面擬采用的方式，如實行“一體化管理”、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”，推行ISO9000質(zhì)量體系認證等規(guī)范化運作方式。
3.提供物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
包括開發(fā)建設(shè)期間將提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗收期間的管理服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主入住及裝修期間的管理服務(wù)、實質(zhì)運行期間的管理服務(wù)內(nèi)容。重點是實質(zhì)運作的管理服務(wù)內(nèi)容，大體分為房屋管理、安全防范、清潔、維修、綠化、社區(qū)文化活動等項服務(wù)，內(nèi)容力求周詳。
4.物資裝備計劃
本著合理配置、保障使用的原則，對辦公用房、員工住房以及各類設(shè)備和用具，擬出一個周密的計劃，計劃中應(yīng)確切列出房屋面積、物品分類單價及金額。
5.項目人員配備
根據(jù)物業(yè)實際需求設(shè)置管理骨干、專業(yè)人員、力求精簡高效，在管理層、操作層人員的年齡、學(xué)歷、職稱(技術(shù)人員)、用工類型上均要按一定比例配置。對各崗位人員應(yīng)制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和條件。
6.管理服務(wù)制度建設(shè)
包括管理單位員工內(nèi)部制度和服務(wù)各方的外部制度，各項制度均要以
性、實用性和可操作性，也才能產(chǎn)生約束力。
7.檔案的建立與管理
應(yīng)按標準化、科學(xué)地建立檔案管理流程，系統(tǒng)收集資料、建筑工程資料、圖紙、住戶檔案資料、裝修維修記錄、文書檔案、財務(wù)報表、小區(qū)榮譽等各類資料進行整理、分類、編目進入電腦儲存，以備檢查利用。
8.經(jīng)費收支預(yù)算
根據(jù)招標文件中提供的數(shù)據(jù)，以及實地考察了解到的情況進行費用測算，制定經(jīng)費收支測算表。
9.提出經(jīng)營、管理、服務(wù)的新思路
為提高管理水平，投標人可實施科學(xué)化、規(guī)范化管理、開展增收節(jié)支、服務(wù)承諾等諸方面提出既務(wù)實又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路，以確保管理目標的實現(xiàn)。
注：本物業(yè)管理方案由投標人自行組織編寫。但必須針對“第三章物業(yè)管理內(nèi)容及要求”中的服務(wù)標準提出可行的方案，以保證若中標，該項目能按招標文件要求得以實施。
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